O ITBI apresenta a característica de uma obrigação propter rem?

Em síntese, a polêmica consiste em saber se o ITBI constitui-se em ônus real sobre o imóvel.

Entendemos que não, e explicamos o porquê.

Num exercício de digressão, no bojo de uma interpretação histórica, fica claro que o legislador complementar não quis estender a responsabilidade em foco ao ITBI (tributo que não incide sobre bens).

Na redação do projeto substitutivo, apresentado na época da elaboração do Código Tributário Nacional pelo Dr. Carlos da Rocha Guimarães, que, no entanto, não foi adotado na redação definitiva do diploma complementar, estava expressamente contemplada a responsabilidade em estudo:

“Art. 242. Os créditos de impostos, cujo fato gerador seja a propriedade, a posse ou a transmissão jurídica ou econômica de bens imóveis, ou as taxas, contribuições e multas moratórias ou penais referentes a tais bens, constituem ônus real sobre os mesmos.”

Como se percebe, a norma englobava também inequivocamente o ITBI, ao prever expressamente a responsabilidade tributária no caso de impostos incidentes sobre a transmissão jurídica ou econômica de bens imóveis.

O interessante é que a regra não pretendia subrogar o adquirente nas dívidas do transmitente, como no caso do dispositivo vigente, mas tão só dar, ao Fisco, um instrumento de garantia no recebimento de seus créditos.

A ideia era transformar os créditos tributários em ônus real do imóvel, em uma típica hipótese de obrigação propter rem, que atinge a pessoa apenas pelo fato de ser ela proprietária ou possuidora da coisa, liberando-se, entretanto, de tal encargo, a partir do momento em que transfere o domínio ou mesmo a posse do bem.